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コラムの泉

会社が役員の土地を借りる場合

カテゴリ
税務経理  >  全般
最終更新日
2011年07月06日 14:01
著者
三村恵子税理士事務所 さん
ポイント
286,211ポイント
ポイントランキング100

2011年7月4日号

◆会社が役員の土地を借りる場合


◇◆◇----------------------------------------------------◇◆◇

税理士三村恵子の商売繁盛!!           2011年7月4日号

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★今日のトピック
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
会社が役員に土地を借りる場合
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いつもご愛読頂きまして誠にありがとうございます。


税理士の三村です。
毎日暑い日が続いていて、体調を崩す方が多いようです。
今年も猛暑はすぐそこです。
水分補給と十分な睡眠を取って、体調管理に気をつけてくださいね。

今回は社長が所有する土地を借りて、会社が事業用の建物を建てた場合
について、ご説明します。


Q 当社はこのたび、社長の所有する土地を借りて本社ビルを建てる
  ことにしました。周辺地域では、土地の貸借を行う場合には、権利
  金の授受が行われているようですが、当社にはそのような資金があ
  りません。通常の賃貸借契約では問題がありますか?
   

A 原則として、会社は社長に対して権利金を支払う必要があります。
  通常、土地を所有している人が、第三者にその土地を貸す場合には、
  権利金をもらうからです。
  ただし、以下の方法もあります。

  (1)土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出して
     権利金の授受をしない

  (2)権利金の授受はしないが、その権利金分を上乗せした高い
     地代(相当の地代と言います)を支払う


1. 借地権利金とは何か?

  借地権利金の前に、まず借地権についてご説明します。

  借地権といっても、ピンと来ない方もあるかもしれません。
  簡単に言うと、地主から土地を借りて利用している人の権利を
  言います。借地権は元々あったものではなく、歴史的に派生し
  てきたなものです。

  明治42年に「建物保護に関する法律」が制定される以前は、地主の
  力が強く、借地人の立場は弱いものでしたが、この法律により、
  借地上の建物を登記するだけでその借地権も法律上の第三者対抗要
  件を具備することができるようになりました。

  次いで、大正10年に旧借地法が制定され、法定期間の定めや法定
  更新制度などが導入されたことによって借地人の保護はかなり強
  固になりました。
  
  これに対する地主の動きが「借地権利金」です。

  つまり、一度借地権を設定して土地を他人に貸すと、地主は容易に
  土地を返してもらえず、将来土地の価格が上昇しても、地代を値上
  げすることもままなりません。

  そこで、借地権の設定に際して、借地人に権利金などの一時金を
  もらい、経済的な不利益を回避しようとしたのです。
  
  この後、昭和41年に旧借地法の大改正が行われ、借地権の譲渡に
  ついて、地主が承諾しない場合でも、その譲渡が地主に特に不利
  益にならない限り、裁判所が許可を与えることができるようにな
  りました。

  これによって、借地人は地主の承諾がなくても借地権を他へ譲渡
  することができるようになったのです。

  平成4年からは、新借地借家法が施行され、旧借地法時代の普通
  借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権
  が出来て、権利関係が整理されています。


2.借地権をめぐる課税

  借地取引には、借地権の設定からその消滅に至るまで、借地権の
  譲渡、借地契約の更新、更改、相続合併などがあり、その都度
  何らかの課税関係が生じます。

  また地主と借地人がそれぞれ個人の場合と法人の場合で課税関係
  が異なり、大変複雑で込み入った取り扱いとなります。

  今回はそのうち、地主が個人、借地人が法人で、借地権の設定時の
  課税関係です。 

  
3.権利金の授受がある場合

(1)土地を貸した社長についての税務

  社長が会社から権利金を受け取った場合において、その権利金
  その土地の時価の1/2を超えるときは、その権利金は社長の譲渡
  所得として課税されます。

  一方その権利金がその土地の時価の1/2以下であるときは、社長の
  不動産所得として課税されます。

  《権利金の額》

   その土地の時価×借地権割合 という算式で計算します。

  借地権割合は、国税庁ホームページの路線化図に掲載されていて、
  権利金授受の慣行がある地域では、50%を超えるケースがほとん
  どなので、通常は譲渡所得として取り扱われます。


(2)土地を借りた法人の税務

  法人権利金を支払った場合、その額を借地権として、無形固定資産
  に計上します。これは減価償却はできませんのでご注意ください。

  またこの額が適正なら税金の問題は発生しません。


4.権利金を払わない場合

(1)土地を貸した社長についての税務

  所得税法では、権利金の授受が無い場合は、課税されません。

  
(2)土地を借りた法人の税務

  土地を借りた会社では、借地権をただでもらったものと見なされます。

  借地権(無形固定資産) / 受贈益(益金算入)

  として、通常支払うべき権利金相当額である受贈益に対して課税され
  ます。  


5.土地の無償返還に関する届出書

  上記(2)の課税を回避するには、税務署に対して「土地の無償返還
  に関する届出書」を提出しておきます。

  ◎無償返還届出書とは?
   
   土地を借りるにあたって、権利金を支払わず、高い地代を支払わなく
   ても、将来会社がその土地を役員に無償で返還することが契約で定め 
   られており、税務署に対して役員と会社の連名でその旨を届け出ること
   により、土地を借りた会社に対して借地権を認定課税しない、という
   ことです。

  この届出書を提出することにより、社長個人も法人も税金を課される
  ことはありません。


6.相当の地代を支払う場合

  借地権利金を支払う代わりに、「相当の地代」と言って通常の地代より
  も高い地代を支払えば、借地権の認定課税は行われません。

  ◎「相当の地代」とは?
   
   その土地の時価×年6% で計算します。
  
  ◎その土地の時価とは?

   ○その土地の通常の取引価額
   ○その土地の公示価格
   ○その土地の相続税評価額
   ○その土地の相続税評価額の過去3年平均

   上記のいずれかであればいいとされています。


(1)土地を貸した社長についての税務
 
  会社から受け取る相当の地代の額が不動産所得として課税されます。

(2)土地を借りた法人の税務

  支払った相当の地代の額が、法人損金に算入されます。


7.借地権利金を払わず、相当の地代に満たない地代を支払った場合

(1)土地を貸した社長についての税務

  会社から受け取る地代の額が不動産所得として課税されます。
  
(2)土地を借りた法人の税務

  「土地の無償返還届出書」を提出していない限り、以下の算式で
  計算した金額が、タダでもらった借地権としてみなされ、課税さ
  れます。

  土地の時価×1-(実際に支払っている地代/相当の地代)

  この場合における土地の時価ですが、上記7の4つの時価のうち、
  「その土地の通常の取引価額」を使うことにご注意ください。

  
貸し手が法人で、借り手がその法人役員(個人)である場合には、
今回とはやや異なる課税関係になります。

今回は以上ですが、お分かりいただけましたでしょうか? 
最後までお読みいただいて、どうもありがとうございます。


ご質問等ございましたらお電話、メールご遠慮なく下さいませ。
お待ちしております。
それではまた。

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