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コラムの泉

空き家3000万控除

カテゴリ
税務経理  >  全般
最終更新日
2016年11月02日 12:15
著者
税理士法人 京都経営 さん
ポイント
149,132ポイント
ポイントランキング100

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≪ 税務と経営のサプリメント ≫Vol.181 2016/11/1
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 ■□   空き家に係る譲渡所得の特例 ~取壊しは必ず売り主負担で~
 ■□■□              
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 

 平成28年度税制改正にて、空き家に係る譲渡所得の3,000万円の特別

 控除の制度が新設されました。既にご存じの方も多いかと思います。


 概略を説明しますと、


 (1)相続したS56.5.31以前に建築された家屋がある。
  (相続時、相続人が1人で居住。相続後は空き家で未利用。)
   ※その家屋の敷地も対象になります

 (2)相続した人が、下記のいずれかの要件を満たす状態で売却 
   ⇒一定の耐震基準に適合する耐震リフォームをして売却
   (既に適合している場合は不要)
   ⇒譲渡時までに空き家を取り壊して敷地のみを売却

 (3)譲渡対価が1億円以下であること

 (4)相続開始から3年以内に売却すること

 (5)H28.4.1~H31.12.31までに行われた譲渡であること

 等です。


 制度の詳細は国税庁・国土交通省のHP等でご確認いただけますので、

 本ブログでは、注意点について記載させていただきます。


 ■相続する時の注意点

  本特例は、該当する空き家を取壊して更地にして売却しても
 適用があります。(実際にはこのケースの方が多いと思います。)
  しかし、特例を利用できるのは「該当する家屋」を相続した人
 ですので、敷地のみを相続した人には適用できません。

  家屋を兄・敷地を弟が相続した場合の弟については、適用なしです。
  (家屋を兄・敷地を兄弟共有で相続した場合の弟についても同じく。)

  逆に、家屋を共有で相続した場合は、共有者全員について、それぞれ
 3,000万円の控除があります。
  家屋及び土地それぞれを兄弟共有で相続した場合は、兄・弟について
 それぞれ適用あり。

  適用可能性のある家屋がある場合、その後に売却の可能性がある場合は、
 分割時点から注意しておくことが望ましいです。


 ■売却するときの注意点

  空き家を取壊して更地にして譲渡することが本特例の要件です。
  売却する時には、必ず、「売り主負担で取壊し、更地渡し」という契約
 必要になります。

  現状有姿のまま引渡し、その後、購入者側で取壊しの場合は適用できません
 のでご注意を。


 ■売却した後の注意点(分割して複数回譲渡する場合)
   
  該当する家屋土地等を切り売りして、分割して売却する場合は、
 その合計金額によって譲渡対価1億円以下の判定を行います。

  よって、先に行った売却(適用前譲渡)で3,000万円控除の
 適用を受けており、その後の譲渡で譲渡対価合計が1億円を超える
 こととなった場合は、先に行った譲渡についても該当しないこととなり、
 修正申告を行わなければならないこととなります。
  ただし、適用前譲渡をした日から3年後の12月31日を超えた後に
 譲渡した場合は合算の対象になりません。


 細かな違いで、税金が数十万~数百万円変わってくることもあります。
 事案がありましたら、税理士へ相談されることが望ましいと思います。
 宜しくお願いいたします。

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